올해 부동산 정책이 좀 떴었지요.
6월까지 취득세 면제 했다가, 또 감면 할거 같이 그러더니 아직 답이 없고.
부동산에도, 대출에도 전혀 관심이 없었는데.
갑자기 알아보려니 어렵더라고요.
생애최초 주택구입 대출 상품은 알고 보니 이전에도 있던 건데, 금년 한정으로 좀 옵션을 후하게 바꾼거고요.
공유형 모기지 대출은 일단 시범사업이고, 봐서 확대 시행하던지 할거라고 하네요.
각 상품에 필요한 서류는 비슷한듯 하면서도 조금 다른데..
그건 직접 은행에 가셔서 상담받으시면서 준비하시면 될거 같아요.
밑에 공유형 모기지 대출 서류는 예시로 적어놓을게요. ^^
일단 생애최초 주택 구입 자금 대출 상품은-
부부 모두 주택을 소유한 경험이 없어야 하고,
부부 합산으로 연 소득 제한도 있고 (올해는 7천만원, 원래는 6천만원),
집 크기도 전용면적으로 85 제곱미터 이하만 가능해요.
(흔히 말하는 평수가 아니라 전용면적이에요. 85제곱미터면 35~36평까지도 나와요.)
집의 매매가 및 대출 한도도 고려하셔야 하고요.
(대출 한도는 집값의 70%, 2억 중 적은게 한도이며 연 소득의 4.5배 내에서만 되는거 같아요)
생애최초는 금리가 상환 기간과 부부 연소득 합산에 따라 2.6~3.4%입니다.
<- 이 사이트 가보시면 구체적인 설명이 잘 나와 있어요.
6개 은행에서 가능하고, 모든 지점에서 가능하지만 출장소 같은 곳은 대출 업무를 취급하지 않아요.
대출을 처음 보다보니 몇가지 모르는 용어가 있었는데요.
상환 기간: 말 그대로 돈을 갚기로 계약한 총 기간입니다.
거치 기간: 원금을 갚지 않고 이자만 갚는 기간. 바로 돈이 필요한게 있다던지, 계약금 등을 지불하고 좀 시간이 필요할때..
거치 기간이 늘어나면 당연히 총 이자는 늘어납니다. 거치 기간 동안은 원금도 줄어들지 않고,
원리금 균등 분할 상환/원금 균등 분할 상환/만기 일시 상환: 이자를 계산하는 방법이 다른데요..
- 원리금 균등 분할 상환은 대출 기간 내 총 이자를 미리 계산해서 원금과 총 이자액을 매월 같은 금액만큼 갚아나가는 방법입니다.
- 원금 균등 분할 상환은 원금을 매달 똑같이 갚고, 매월 남은 원금에 대한 이자를 갚아나가는 방법이고요.
- 만기 일시 상환은 이자만 내다가 마지막에 원금을 한꺼번에 갚는 방법입니다.
원금 균등 분할 상환이 총 이자는 적지만, 첫 달에는 이자가 좀 쎄고 점점 줄어들고요.
원리금 균등 분할 상환은 총 이자는 원금~보다 많지만, 매 달 일정한 돈을 내게 됩니다.
만기 일시 상환은 총 이자가 제일 많고요. 매달 이자만 내긴 하지만 나중에 원금을 전부 상환해야 하니 돈을 잘 모아야겠죠.
그리고 공유형 모기지 대출 상품은-
부부 모두 주택 무소유, 연소득 제한, 크기 제한 같은건 다 같고요.
이자가 싸고, 무조건 20년 상환에 1년이나 3년 거치 기간이 포함되요.
대신 집값 변동이 좀 중요해서 시세를 알 수 있는 서울과 광역시의 아파트만 가능해요.
관련 내용이 우리은행에 잘 정리되어 있었는데. 오늘 아침에 접수 마감하고는 링크가 없어졌네요.....-_-;
수익 공유형 모기지는 집값의 70%까지 가능, 이율 1.5%, 원리금 균등분할상환이고요.
집을 팔때나 상환이 끝날 때 집 구매 시기보다 집값이~
떨어지면 그걸로 끝, 오르면 주택 기금의 지분만큼 뱉어내야 합니다.. ㅋㅋ
손익 공유형 모기지는 집값의 40%까지 가능하고 이율은 초기 5년은 1%, 이후는 2%, 만기 일시 상환이고요.
집을 팔때나 상환이 끝날 때 집 구매 시기보다 집값이~
떨어지면 주택 기금에서 준다고 하고, 오르면 역시 주택 기금의 지분만큼 뱉어내야 합니다.. ㅋㅋ
만기 일시 상환이 이자가 쎄긴 하지만 에지간한 적금/예금 이율보다 낮으니 고민 좀 될 거 같네요.
선정 시 작성 서류 등...
1. 매매계약서, 인감증명서, 도장, 주민등록초본 가져가고 추가 약정서를 비롯한 서류 작성
2. 대출금액은 감정원 시세를 기준으로 70% - 방공제금액인데 감정원 시세에 따라 대출 금액이 바뀔 수 있음. 1층집은 하한가를 기준으로 하며 그 외의 집은 평균가를 기준으로 함.
3. 잔금날에 맞춰 대출 진행됨. 잔금일이 변동될 경우 우리은행에 변경된 계약서를 들고 가서 전산 신청을 다시 해야 한다고 함.
4. 대출은 가능한한 한달 내로 하도록 권하나 12월 말 내로 하면 문제는 없다고 함.
5. 대출상환 능력, 자격요건 외에 청약 기간과 신혼부부 여부 등이 가산 점수로 들어갔고, 현지 상황, 단지 규모 및 세대수 등도 고려된 것으로 보임.
생애최초가 좋은가, 공유형 모기지가 좋은가.
제가 이거에 명확한 답을 내놓을 수 있으면 지금쯤 부자가 되어 있을거 같습니다.. ㅎㅎ
원금을 모두 갚을 때 쯤 집값이 오를거 같고, 뱉어내야 할 돈이 총 이자액의 차액보다 크다면 그냥 생애최초로.
집값 그다지 안오를거 같다 싶으면 공유형 모기지로..
혹은 집값은 둘째치고 일단 현금 유동성이 중요하다 싶으면 공유형입니다.
같은 금액을 생애최초로 10년, 비거치로 3.1% 이율로 빌린 것과 수익 공유형 1.5% 이율로 빌릴 때
총 이자액은 비슷합니다.
원금+총 이자액을 10년에 걸쳐 갚느냐, 20년에 걸쳐 갚느냐..가 되는 것이지요.
중도 상환까지 고려할 수도 있지만 이거까지 하면 너무 복잡하니 그만 할게요. ^^
2013년 취득세 면제
취득세는 현재 2.5%정도라고 알고 있습니다. 집값에 따라 다르긴 하지만 아마 최저 2.5%일거에요.
집값이 2억이면 500만원이니 꽤 크지요..
그리고 1.1%로 낮추네 마네 하지만~ 세입에 꽤나 짭잘한게 취득세인지라 쉽게 내리지 못하고 있지요.
그런 와중에 올해 내로 주택 구입시에는 취득세 면제가 가능합니다.
조건은 역시나 생애 최초로 주택을 구입해야 하고, 연 소득 제한이 있습니다.
이게 저 위에 대출 상품 이름 때문에 헷갈릴 수 있는데..
위에 대출은 은행에서 하는거고 이건 세무서에 물어봐야 합니다.
관할 구청 세무과로 문의하시면 된다고 하네요.
꼭 대출해야 취득세 면제받는게 아닙니다.. ㅋㅋ
조건이 너무 비슷비슷해서 이거 많이 헷갈릴거 같아요.
취득세 면제 받고 싶으시면 세무과에 물어보시고 필요한 서류 준비해서 가시면 될거 같아요.
제36조의2(생애최초 주택 취득에 대한 취득세의 면제)
<- 조건이 어떤지는- 스크롤 내려서 이걸 찾아보시면 나와요.
몇가지 유의사항..
생애최초나 공유형 모기지는 금년도 소득 기준이고 취득세는 작년 기준이라,
금년과 작년에 소득이 변하면 둘중 하나만 안될 수 있습니다.
미혼 단독세대의 경우 취등록세 면제 기준은 만 35세 이상, 생애최초는 만 30세 이상이므로
미혼 단독 세대 만 30세~34세는 생애최초만 되고 취등록세 면제는 안됩니다.
저도 몇주간 틈틈이 이거저거 검색하고 찾아보고 하면서 알게 된거라, 한번에 풀어내려니 한계가 있네요.
금년이 세달 남아서 해당되시는 분이 얼마나 계실지는 모르겠지만-
아무래도 적지 않은 돈이 걸린 일들이라.
일단은 이런게 있구나 하고 나중에 필요하실때 집중 공략해보시면 좋을 거 같습니다. ^^
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<< 공유형 모기지 대출 필수 서류 >>
1. 주민등록등본
- 1개월 이내 발급분
- 동사무소, 구청, 민원24 site 발급 가능
2. 재산세 과세(미과세) 증명원
- 동사무소나 구청 세무과에서 발급 가능
- 1통 800원
3. 소득입증서류 (본인 및 배우자)
- 연 소득의 4.5배 이내에서만 대출이 가능하므로 필요함
- 아래 기준에 따라 해야 하며 부부 합산으로 하므로 부부 모두 각각 발급해야 함
- 근로소득자:
-- 원천징수영수증
-- 혹은 월급여 명세표 (+연봉계약서)
- 사업소득자:
-- 소득금액증명원 (과세 표준 확정 신고 및 납부 계산서)
-- 혹은 사업소득원천징수영수증 (연말정산용)
- 무소득자:
-- 신고사실없음 "사실증명원"
-- 세무서나 홈택스 site에서 발급 가능
4. 재직입증서류 (본인 및 배우자)
- 근로소득자:
-- 사업자등록증명원이 첨부된 재직증명서
-- 혹은 직장건강보험증 (건강보험자격득실 확인서)
--- 확인서는 건강보험공단에 1577-1000으로 전화해서 fax로 요청하거나 홈페이지에서 발급 가능
- 사업소득자:
-- 사업자등록증명원 (사업등록증이 없으면 경력증명서 또는 위촉증명서 등)
- 무소득자:
-- 건강보험증 (건강보험자격득실 확인서)
--- 확인서는 건강보험공단에 1577-1000으로 전화해서 fax로 요청하거나 홈페이지에서 발급 가능
5. 매수 예정 아파트 부동산 등기사항 전부증명서 (구 등기부등본)
<< 심사 승인 후 대출 약정 시 제출 서류 >>
1. 매매계약서 원본
<< 대출 실행 및 입금 후 1달 이내 제출 서류 >>
1. 전입사실 확인 서류
<< 기타 필요 서류 >>
1. 신혼부부
- 혼인일로부터 5년 이내: 혼인관계 증명서
- 결혼 예정자: 예식장 계약서 또는 청첩장
2. 장애인 가구나 국가유공자
- 장애인 증명서
- 국가유공자확인원
3. 다문화가구
- 가족관계증명서 또는 기본 증명서 (귀화자인 경우)
4. 세대 (배우자 및 자녀)가 분리된 경우
- 가족관계증명서
5. 부채증명서 또는 금융거래확인서
6. 우리은행 외 타행 청약 가입자
- 청약통장 (통장정리해서 최근 불입내역 표시)
- 혹은 거래명세서 (직인 날인)